Notariatul reprezintă una dintre etapele esențiale ale unei tranzacții imobiliare, motiv pentru care am discutat despre toate aspectele cu Claudia Maria Drăgușin, notar public. Din experiența acumulată în cabinet și din interacțiunea directă cu vânzători și cumpărători, domnia sa oferă câteva recomandări utile pentru cei implicați într-o astfel de tranzacție. Aflați care sunt cele mai frecvente riscuri, greșeli și neînțelegeri întâlnite în procesul de vânzarecumpărare a unui imobil!
O casă se cumpără, de regulă, pentru o viață. Fiind o achiziție costisitoare, care presupune un efort financiar considerabil și – în multe cazuri – un credit bancar întins pe zeci de ani, tranzacția trebuie analizată atent. În egală măsură, și vânzătorul trebuie să fie atent la anumite aspecte, astfel încât semnarea contractului să fie avantajoasă și lipsită de probleme pentru ambele părți.
♦ Din experiența dumneavoastră, cumpărătorii și vânzătorii privesc diferit riscurile unei tranzacții imobiliare? Unde apar cele mai multe neînțelegeri?
– Cele mai frecvente diferențe de percepție apar cu privire la situația juridică a proprietății. Anumite particularități ale actului de proprietate pot îngrijora cumpărătorul, iar în același timp, vânzătorul poate minimaliza lipsa anumitor documente sau neactualizarea acestora (cadastru, construcții sau modificări fără autorizație).
De asemenea, apar diferențe cu privire la preț. Cumpărătorul vede neajunsurile care presupun timp, un motiv de reducere a prețului, iar vânzătorul are deseori o valoare emoțională atașată proprietății, percepe negocierile agresive ca lipsă de seriozitate. Consider că, în general, negocierea prețului și a condițiilor achiziționării unui imobil este un proces dificil, mai ales emoțional. Și de aici, părțile pot transmite una alteia instabilitate. Recomand comunicarea deschisă și luarea în considerare a cât mai multor aspecte și ipoteze cu privire la tranzacție. Ajungem și la riscul – timp, care este, ca în toate planurile, sensibil și subiectiv. Cumpărătorul vrea timp pentru verificări sau pentru acordarea unui credit și cere clauze de protecție. Vânzătorul vrea rapiditate și certitudine, întrucât se teme că pierde alți cumpărători.
♦ Care sunt lucrurile pe care un cumpărător atent ar trebui să le clarifice înainte să ajungă în etapa semnării actelor?
– Un cumpărător atent pune întrebările incomode înainte de semnarea „Promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare” sau chiar de perfectarea „Contractului de vânzare”. Aș spune că primul lucru pe care trebuie să-l clarifice cumpărătorul este istoricul problemelor tehnice.
Mă refer la fisuri, probleme ale acoperișului, electrice etc., întrucât acesta va declara că a luat la cunoștință situația de fapt a imobilului, iar acestea sunt aspecte total străine de notarul public. Aș adăuga și clarificarea costurilor utilităților, situația concretă a asociației de proprietari, dacă există cote speciale, coproprietari, ce dotări va avea bunul.
Ulterior, cumpărătorul atent va clarifica moneda în care se achită prețul, în ce termen, în ce situație se pierde avansul sau se returnează; ce se întâmplă dacă banca respinge creditul; ce se întâmplă dacă apar probleme juridice; cine suportă anumite costuri; când se eliberează imobilul; când se predau cheile; dacă vânzătorul mai rămâne temporar; cât durează obținerea actelor; cât timp este dispus vânzătorul să aștepte pentru aprobarea creditului.
♦ În cazul vânzătorilor, există detalii sau documente care sunt adesea tratate superficial, deși pot influența tranzacția?
– Da, și uneori exact aceste „detalii minore” ajung să întârzie, să scumpească sau chiar să blocheze o tranzacție. Există o tendință a vânzătorului de a nu aproxima corect termenul pentru actualizarea cadastrului sau intabulare, de a uita de extinderi fără autorizație, documente de la primărie, iar acestea sunt aspecte ce pot pune probleme serioase în procesul de acordare a unui credit.
De asemenea, procura pentru vânzare poate fi insuficientă, prea generală sau expirată.
Și aș dori să menționez expres: vânzătorul și, conform noilor reglementări, și cumpărătorul ar trebui să comunice clar modalitatea de solicitare a Certificatului fiscal – dacă se ocupă personal sau își asumă termenul în care acesta poate fi solicitat de notarul public. Recomandarea mea este ca vânzătorul pregătit pentru tranzacție să verifice ca Certificatul fiscal să conțină chiar și cotele-părți, anexele etc., dacă este cazul.
♦ În tranzacțiile imobiliare actuale, observați că oamenii acordă suficientă atenție clauzelor contractuale sau încă predomină deciziile emoționale?
– Am observat o schimbare a nivelului de informare. Astăzi, mai mulți cumpărători cer verificări juridice, solicită documente înainte, discută condițiile creditului, negociază clauze privind termenele și avansul.
În perioadele în care piața este dinamică, apare o grabă a părților de a securiza tranzacția, iar decizia poate fi emoțională, în sensul că riscurile sunt mai puțin analizate. De exemplu, nu se discută ce se întâmplă în cazul unor întârzieri sau cum se predă concret imobilul.
♦ Ce semnale ar trebui să îi facă atât pe cumpărători, cât și pe vânzători să analizeze mai atent o tranzacție înainte de semnare?
Presiunea excesivă de a semna rapid. Pentru vânzători, este important să analizeze câteva aspecte:
- dacă există preaprobare bancară;
- dacă avansul este disponibil;
- dacă tranzacția depinde de vânzarea altui imobil.
Cumpărătorul trebuie să aibă în vedere următoarele:
- dacă vânzătorul poate radia eventuale ipoteci;
- motivul pentru care prețul unui imobil ar fi mult sub prețul pieței;
- dacă proprietatea poate fi transferată fără blocaje.
Care sunt cele mai frecvente situații în care recomandați părților să ceară explicații suplimentare înainte de a merge mai departe cu actele?
– Atunci când există reticență în a prezenta documente. Aceasta poate ascunde fie lipsa intenției reale de încheiere a tranzacției, fie lipsuri procedurale sau juridice.
♦ Dacă ar fi să oferiți câte un sfat scurt pentru cine cumpără și pentru cine vinde un imobil în această perioadă, care ar fi acela?
– Pentru vânzător, recomandarea ar fi: pregătirea tranzacției din timp și, pe cât posibil, a imobilului. Actele clare, transparența și anticiparea eventualelor probleme juridice sau bancare reduc foarte mult riscul blocajelor și cresc încrederea cumpărătorului.
Pentru cumpărător, să încerce vizionarea a cât mai multe imobile din acea categorie, să se aștepte să apară cheltuieli neprevăzute în ceea ce privește achiziția unui imobil, să-și asume un timp rezonabil pentru cunoașterea imobilului.
Contact: Pitești, Argeș, Bulevardul Republicii 39 A | Telefon: 0753.945.101.
Citiți, de asemenea, pe anchetaonline.ro:
